?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Развитие любой «сетки» начинается примерно так: «Да, мне кажется, это хорошее место». Таким образом в 90тых начала свою экспансию сеть магазинов одежды Gap, во главе с Доналдом Джи Фишером, вот он-то как раз и произносил такую фразу, стоя перед витриной и наблюдая за хорошим потоком людей, проходящем мимо. С тех пор прошло много времени и сейчас такие компании как Gap так же тщательно изучают карту, доступность метро, пешеходный траффик,  как и уровень дохода окружения и продажи соседних магазинов.


Сейчас в Нью-Йорке более привычным считается, когда оценкой будущих мест занимаются консультанты, а не арендаторы и собственники недвижимости. За последние 10 лет данная функция перешла к крупным компаниям, оказывающим услуги по брокериджу, которые теперь дают консультации международынм сетям и собственникам.

Но сегодня уже интуиции недостаточно. Естественно! Ведь сейчас на этом рынке конкуренция бешеная и теперь приходится тщательно готовиться к встрече с клиентом, собирая информацию, которая поможет доказать что это место для него.

В Нью-Йорке сети размножаются с небывалой скоростью и это несмотря на то, что здесь самая дорогая аренда в стране,  а если быть более точной – ставки не опускаются ниже 5000$. Для справки, Пятая Авеню, являясь самой дорогой улицей мира, имеет усредненную ставку 8500$  за кв м в год. То есть примерно за 1 кв м в мес платится 22 000 руб, таким образом имея небольшой бутичок  в 50 квадратов чего-либо необходимо в месяц планировать арендный платеж в 1 100 000 руб. Ни много, ни мало! Но не стоит забывать, что эта ставка усреднена.

Сейчас  с Нью-Йорке около 500 компаний, специализирующихся на услугах брокериджа в ритейле, точное их количество вообще тяжело определить. Они появляются как грибы, а в силу того, что ставки постоянно растут,   то и «комиссия» брокеров мягко сказать большая.

В истории ритейла Нью-Йорка все начиналось в 1975 с Garrick-Aug Associates, многие сегодняшние брокеры стратовали именно из этой компании.  Когда-то весь ритейл был сфокусирован на Greenwich Village, Midtown и   the Upper East Side, каждое здание имело своего агента, а договоры аренды подписывались  в юридических конторах  и на 4-5 страницах.

Только сегодня рынок риетейла это уже высоконкурентный рынок с хорошо подготовленными профессионалами, причем здесь уже идет игра в “бренлинг и пристижность твоего офисного здания”.

Особенностью данного рынка в Нью-Йорке является чрезмерная информационная  закрытость,. Первый открытый источник только попробуют запустить в мае. И то, вначале русурс будет доступен только брокерам. Не удивительно, что после всего этого специалисты часто себя называют детективами. Да, так оно и есть – когда приходится искать различнные учредительные документы, разговаривать с соседними арендаторами и искать любые упоминания в сети. В хороших местах уровнь вакантных площадей очень низкий, поэтому в таких случаях особенно  трудно найти собственников, лиц, принимаюзих решение, “подписантов”. Как бы не было сложно, но все возможно!

Так же высока конкуренция между компаниями-брокерами в поиске топ-менеджеров. Стандартный переход из одной компании в другую - специалисты часто кочуют из Knight Frank в CBRE, из Cushman&Wakefield в JLLS и др. Часто топ-менеджеры, представляющие интересы ритейлеров переходят в брокеридж.  На своем опыте.  могу сказать это очень полезный опыт для дальнешей работы с торговой недвижимостью. Причем только бывший “развивальщик” сможет понять потребности сетки, занимающейся поиском помещений для новых точек – знать требуемый пешеходный трафик, расчитать показатель конвертации в покупателя, спранировать выручку. оценить конкурецию и пр. На основе всех этих данных делается вывод, что это помещение подходит именному этому арендатору. Грамотный специалист не будет предлагать помещение, заранее понимая убычтоность существования  в нем торговой точки.

Таким образом, рынок уходит от интуитивных решений собственников ритейла в выборе места для отрытия нового магазина. Всю информацию собирает брокер-консультант. Да и зачем ее собирать?! Обычно в базах косульнтантов уже стоит пометка под какую категорию товара готовится помещение. Оценка скаладывается на основе вышеперчисленных показателей. Осталось только собственниками научиться выбирать грамотных консультантов, которые будут не хуже собственных менеджеров по развитию, которые будут получать комиссию не просто “за знакомство” и ускоренное подписание, а полностью проводить базовую оценку помещений в интересах будущего арендатора… Иначе можно получить ошибочное место, а учитывая, что это в основном оформляются долгосрочные отношения, и штрафные санкции за досрочный разрыв всегда велики, то собственник сети должен в голове всегда держать сумму рисков за неправильный выбор консультанта. А почему же все-таки необходимо обращаться к консультанту? Находясь за тысячи километров и имея план по экспансии территории без данных услуг не обойтись, таким образом отпадает необходимость в менеджере по развитию, так как в услуги брокера уже входит функционал «развивальщиков», тем более, что собственный менеджер не сможет обладать ни базой объектов, ни соответствующими компетенциями.

Подготовлено на основе источника The New York Times



Profile

Юлия Алферова
alferova_yulya
Алферова Юля

Latest Month

September 2016
S M T W T F S
    123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930 

Tags

Powered by LiveJournal.com
Designed by Paulina Bozek